樓內(nèi)電梯這幾年經(jīng)?！瓣P(guān)人”，居民坐著電梯上上下下，感覺有點(diǎn)害怕。居民想更換電梯，卻因更換資金沒到位，遲遲無法啟動。今年，在黃浦區(qū)推動與政策引導(dǎo)下，達(dá)新大樓的居民籌上了更換資金，換上了新電梯。

30年老電梯更換過程曲折

最近沒事的時候，達(dá)新大樓業(yè)委會主任金志勇會來查看一下大樓電梯更換的施工現(xiàn)場?！跋Ｍ娞菽茉琰c(diǎn)換上，以解居民最大的安居隱患。”

達(dá)新大樓有15層，120戶居民上上下下，全靠兩部電梯。電梯服務(wù)年限太久，故障頻發(fā)，這幾年靠維修勉強(qiáng)使用著；可如今老電梯的零配件都買不到了，維修成了難題。

三年前，居民們更換電梯意愿強(qiáng)烈，得知黃浦區(qū)對超過15年使用年限的電梯更換給予一定補(bǔ)貼后，更是增加了他們更換電梯的動力。居民們認(rèn)為，政府補(bǔ)貼加上部分維修基金，就可以覆蓋掉更換電梯的費(fèi)用。

不過，業(yè)委會一查維修基金，發(fā)現(xiàn)“問題來了”。達(dá)新大樓的業(yè)主結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜：1到3層是企業(yè)產(chǎn)權(quán)房，沒有繳納過維修基金；4到15層絕大部分是售后公房，業(yè)主有維修基金，還有23戶屬商品房，業(yè)主說近30年前開發(fā)商曾收取過維修基金，但目前這筆錢無從查找。因?yàn)楦鼡Q電梯費(fèi)用湊不齊，電梯更換項(xiàng)目就被擱置下來。

轉(zhuǎn)眼到了今年，達(dá)新大樓電梯更換已迫在眉睫。為消除這一安全隱患，黃浦區(qū)房管局、市場監(jiān)管局、屬地街道五里橋街道積極搭建平臺，指導(dǎo)業(yè)委會，解決電梯更換項(xiàng)目中遇到的難題。

業(yè)委會對業(yè)主進(jìn)行廣泛征詢，大家明確要求更換老舊電梯，同時按照產(chǎn)證面積等確定產(chǎn)權(quán)人的出資比例。不過，最難的是，補(bǔ)上缺失的兩塊維修基金，區(qū)政府相關(guān)部門、街道、居委會與業(yè)委會都費(fèi)了不少力氣。

一方面，在區(qū)房管局等部門的協(xié)助下，業(yè)委會多次找到1到3層的企業(yè)產(chǎn)權(quán)人，最終說動企業(yè)補(bǔ)上了10多萬元的維修基金。

另一方面，在居民區(qū)黨總支引領(lǐng)下，業(yè)委會召集23戶商品房業(yè)主召開了動員會?！拔覀兏嬖V這些業(yè)主：盡管業(yè)主當(dāng)年繳納過維修基金，但現(xiàn)在開發(fā)商已找不到了，為了啟動電梯更換，現(xiàn)在需要23戶業(yè)主自籌更換費(fèi)用?！苯鹬居抡f。不過最初，23戶業(yè)主非常不理解，有業(yè)主還拿出了當(dāng)年繳納過維修基金的收據(jù)作為證據(jù)。“當(dāng)年他們繳納了6800多元維修基金，現(xiàn)在‘沒有了’，的確很難接受?！苯鹬居抡f。帶著對這些業(yè)主的理解，居委干部、黨員居民、業(yè)委會成員走進(jìn)業(yè)主家，曉之以理、動之以情，請他們從長遠(yuǎn)考慮，支持電梯更換。

商品房業(yè)主趙伯才平時熱心參與大樓自治工作，帶頭繳納了所分?jǐn)偟碾娞莞脑熨M(fèi)用3600多元。很快，23戶業(yè)主自籌資金都到位了。為了讓這筆錢陽光、透明，業(yè)委會幫助他們設(shè)立了共管賬戶，將這些錢存好、管好。

更換資金全部到位，達(dá)新大樓電梯改造啟動了。在更換項(xiàng)目進(jìn)行審批時，一部老舊電梯突然徹底壞了，僅靠著另一部電梯，要運(yùn)送這么多業(yè)主每天上下樓，非常不方便。了解到情況后，區(qū)市場監(jiān)管局與區(qū)房管局加快了更換項(xiàng)目審批，讓更換電梯項(xiàng)目得以提前施工。

今年10月，達(dá)新大樓第一部電梯已更換完成，并通過安全驗(yàn)收，業(yè)主們開心地用上了新電梯；另一部電梯正在施工中。

中?；ㄔ芬黄趩⒂媒?/span>20年

有1482戶居民

電梯多達(dá)18部

同時啟動更換

費(fèi)用高達(dá)400多萬元

新電梯還裝上了“智慧大腦”

 “這個電梯換得真好！”黃浦區(qū)中福花苑一期的居民樓最近更換了兩部服役超過15年的老舊電梯。居民們發(fā)現(xiàn)，這是帶著“智慧大腦”的電梯：有識別系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有電瓶車被推進(jìn)來，電梯會語音提醒，并拒絕搭載；有遠(yuǎn)程跟蹤系統(tǒng)，察覺有人被困在電梯中，會自動將情況傳送到小區(qū)監(jiān)控室，向工作人員發(fā)出警報(bào)……中?；ㄔ芬黄谑屈S浦區(qū)引導(dǎo)業(yè)主自治更換老舊電梯的另一個案例。在這個超大型居民樓內(nèi)，今年一口氣要更換18部電梯。

中?；ㄔ芬黄趩⒂媒?/span>20年，有1482戶居民，電梯多達(dá)18部。因使用頻次高，加上使用年限久，中?；ㄔ芬黄诘碾娞萁暌步?jīng)常出現(xiàn)故障，電梯運(yùn)行時抖動、關(guān)人等現(xiàn)象也時有發(fā)生。去年，黃浦區(qū)市場監(jiān)管局對中?；ㄔ芬黄?/span>18部電梯進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評估，明確18部電梯都需要重大修理。

18部電梯同時啟動更換，費(fèi)用高達(dá)400多萬元。黃浦區(qū)對這18部老舊電梯更換可以給予180萬元補(bǔ)貼，其余可以從維修基金中支付。

動用維修基金，需要在業(yè)主大會上通過，但這里的業(yè)主很多，涉及1000多戶，開展這項(xiàng)工作有點(diǎn)困難。

在區(qū)市場監(jiān)管局與區(qū)房管局指導(dǎo)下，居民區(qū)黨總支引領(lǐng)居委干部、業(yè)委會組織樓組長、黨員居民、居民代表等召開了多次會議，共同商量更換電梯事宜。有居民代表提出，更換電梯后，由誰來接管新的電梯？有居民代表擔(dān)心，市場上的施工單位、電梯品牌很多，如何進(jìn)行選擇？大家廣泛商議后，決定由物業(yè)接管新的電梯；居委干部、業(yè)委會與物業(yè)又走訪了多個施工單位，現(xiàn)場查看電梯質(zhì)量、施工質(zhì)量，最終選出了可靠的施工單位與電梯品牌。在召開業(yè)主大會前，居委干部、業(yè)委會、樓組長等在業(yè)主中廣泛告知與動員，得到了業(yè)主們的認(rèn)可與支持。最終，換電梯項(xiàng)目以99.8%的高通過率在業(yè)主大會上生效了。

很快，電梯更換開始施工。18部電梯有序輪流更換，不影響業(yè)主日常生活。物業(yè)公司還跨前一步，主動承擔(dān)了對電梯更換施工的監(jiān)管工作。

不久前，首批更換后的新電梯亮相了。這不僅是嶄新的電梯，還是“智慧電梯”。今年，黃浦區(qū)將建設(shè)“智慧電梯”也納入老舊電梯更換項(xiàng)目中?！半妱榆嚿蠘侨霊襞c電梯因老舊‘關(guān)人’，是我們樓組居民反映最多的治理難題，現(xiàn)在換了電梯后，這些難題都迎刃而解了。”中福花苑居民區(qū)黨總支書記賈春鳳說。

8年間更換老舊電梯468部

都說既有多層住宅加梯難，但實(shí)際上，住宅小區(qū)老舊電梯更換同樣是近年擺在業(yè)主與業(yè)委會面前的一道難題。

難在哪里？

一是老舊電梯的安全隱患確定難，改造方案難以形成。住宅小區(qū)老舊電梯的安全隱患到底有哪些？是否需要進(jìn)行改造，怎么改造？業(yè)主與業(yè)委會不是專業(yè)人士，對這些問題無法確定。

二是電梯產(chǎn)權(quán)主體較分散，維修資金難以籌措。一部住宅電梯改造費(fèi)用在20萬—40萬元之間，需要業(yè)委會依照程序征得多數(shù)業(yè)主同意方可動用維修資金或自籌資金。

三是更換電梯以門棟為單位，后續(xù)管理整體性弱。更換電梯一般由居民小區(qū)一個門棟的居民發(fā)起，一個門棟居民意見達(dá)成一致后更換一部。若在更新之初，居民沒有對更新后的電梯后續(xù)管理達(dá)成一致，更新電梯不一定能納入小區(qū)物業(yè)的整體管理中。

難題橫亙在前，上海尚有大量超過15年使用年限的住宅電梯無法啟動更新。老舊住宅電梯集中的黃浦區(qū)從2013年開始探索推動電梯更換，在全市首創(chuàng)了一套“組合拳”推動了老舊住宅電梯更新。

首先解決要不要更換電梯的問題。區(qū)市場監(jiān)管局每年委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，對年滿15年的老舊電梯開展免費(fèi)安全評估。這相當(dāng)于對電梯進(jìn)行“體檢”，通過對潛在的危險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，預(yù)測電梯系統(tǒng)中存在的危險(xiǎn)源、故障概率以及嚴(yán)重程度等安全狀況，前瞻性地并科學(xué)公正地提出了需要修理、改造的內(nèi)容。這一項(xiàng)目后來被納入黃浦區(qū)政府為民辦實(shí)事項(xiàng)目，截至2020年底，黃浦區(qū)有1446部住宅電梯接受了安全評估，明確了其中856部電梯需要更新、改造與大修。

其次解決資金難題。更換電梯的資金主要來自業(yè)主，有的從維修基金中出，有的需要業(yè)主自籌。為調(diào)動業(yè)主積極性，區(qū)市場監(jiān)管局與區(qū)房管局共同制定出臺了《黃浦區(qū)住宅電梯安全保障資金管理辦法》，每年設(shè)立專項(xiàng)資金，對老舊電梯更換給予一定補(bǔ)貼，分售后公房和商品房對電梯改造給予不同比例的補(bǔ)貼。這一政策減輕了業(yè)主更換電梯的資金負(fù)擔(dān)。

在電梯改造過程中，政府擔(dān)負(fù)起監(jiān)管的責(zé)任，委托第三方機(jī)構(gòu)對居民確定的電梯改造方案進(jìn)行評審，對改造過程實(shí)施監(jiān)理、對改造費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)等，以確保改造工程安全有序。以“組合拳”推動老舊電梯更換，受到了居民的歡迎。在電梯改造補(bǔ)貼項(xiàng)目實(shí)施后，黃浦區(qū)引入第三方滿意度評價(jià)機(jī)制，聆聽居民的意見與建議，進(jìn)一步完善政策與做法。測評顯示，通過老舊電梯改造工作，黃浦區(qū)居民對黃浦區(qū)政府相關(guān)部門的認(rèn)可度有明顯提升。過去8年，黃浦區(qū)推動住宅小區(qū)更換了老舊電梯468部。

以上資訊來源：共利電梯網(wǎng)